전세 사기, 이렇게 피하세요! 용어 정리 및 예방 방법!!

 

전세 사기가 뉴스에 자주 등장하면서 많은 분들이 걱정하고 계시죠? 🤔 그래서 오늘은 전세 사기 주요 유형과 예방법을 쉽게 설명해 드릴게요! 전세계약을 앞두고 계신다면 꼭 읽어보세요!

특히, '깡통전세'나 '이중계약' 같은 사기 사례가 빈번하게 발생하고 있으므로, 사전에 철저히 검토하는 것이 중요합니다.

전세 사기는 한순간의 방심으로도 큰 피해를 입을 수 있습니다. 이 글을 꼭 끝까지 읽어보시고, 안전한 계약을 위해 조금이나마 도움이 됐으면 합니다!

용어 정리 및 예방 법으로 나눠서 정리 했습니다✅

 

많은 사기 유형이 있지만, 아래에서 소개할 방법들은 가장 많이 사용되는 수법들입니다. 따라서 이 글을 하나의 가이드라인 혹은 참고 자료로만 활용해 주세요.

 

 

🔍용어 정리

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1️⃣ 깡통전세란?

**"깡통전세"**란 집값(매매가)보다 전세보증금이 더 높은 경우를 말해요. 만약 집주인이 대출을 많이 받아둔 상태라면, 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못할 위험이 커지죠.

🔴 깡통전세 예시

• 집값이 1억 3천만 원인데, 전세보증금이 1억 2천만 원인 경우
• 집이 경매로 넘어가면 낙찰가가 떨어지고 보증금을 다 돌려받지 못할 수도 있음

✅ 예방법
✔ 전세보증금 + 근저당 설정 금액이 집값의 70% 이하인지 확인하세요.
✔ 부동산 등기부등본에서 근저당 설정 내역을 꼭 체크하세요.

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2️⃣ 근저당이란?

집주인이 은행에서 대출을 받을 때 집을 담보로 잡히는 걸 "근저당"이라고 해요. 문제는 집이 경매로 넘어가면 은행이 먼저 돈을 받아가고, 세입자는 남은 금액에서 보증금을 돌려받아야 한다는 거죠.

🔴 근저당 예시

• 집값이 1억 5천만 원, 전세보증금이 1억
• 근저당이 5천만 원 잡혀 있다면, 집이 경매에 넘어가면 은행이 먼저 5천만 원을 가져가고 나머지가 남음

✅ 예방법
✔ 근저당 설정 금액 + 전세보증금이 집값의 70%를 넘지 않는지 꼭 확인하세요.
✔ 전입신고 후 확정일자를 받아서 우선변제권을 확보하세요.

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3️⃣ 대항력이란?

전세 세입자가 법적으로 해당 집에 살 권리를 갖는 걸 "대항력"이라고 해요. 전입신고를 하면 이 권리가 생기죠. 만약 대항력이 없다면, 집이 경매로 넘어갔을 때 쫓겨날 수도 있어요.

✅ 예방법
✔ 계약하자마자 전입신고!
✔ 전입신고 후 확정일자 받기 (주민센터에서 무료로 가능)

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4️⃣ 우선변제권이란?

집이 경매로 넘어가게 되면 세입자가 은행보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리예요. 이를 확보하려면 전입신고 + 확정일자를 받아야 해요.

🔴 예시

• 은행이 근저당 설정한 날짜보다 세입자가 확정일자를 늦게 받으면?
  👉 은행이 먼저 돈을 받아가고 세입자는 남은 금액만 돌려받음 😱

✅ 예방법
✔ 계약 후 바로 전입신고 + 확정일자 받기
✔ 계약 전에 집주인이 대출을 받았는지 등기부등본 확인하기

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5️⃣ 전세권 설정이란?

전세권 설정을 하면 보증금을 돌려받을 권리를 더욱 강하게 보호할 수 있어요. 확정일자보다 더 강력한 법적 효력이 있기 때문에, 전입신고를 하지 않아도 보호받을 수 있어요.

✅ 예방법
✔ 전세보증금이 큰 경우, 전세권 설정을 고려하기
✔ 전세권 설정이 되어 있는지 계약 전에 등기부등본 확인하기

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6️⃣ 전세보증보험 가입하기

전세보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때, 보험사에서 대신 보증금을 지급하는 보험이에요.

✅ 가입 조건
✔ 집값 대비 전세보증금 비율이 적절할 것
✔ 집주인이 문제 없이 정상적인 상태일 것

🔴 가입이 거절될 수도 있어요!

• 집값 대비 전세보증금이 너무 높을 때
• 집주인에게 세금 체납이 있을 때

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🔍전세 사기 유형 & 예방법

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🏠 1️⃣ 갭투자 사기

집주인이 전세 세입자의 보증금을 이용해 집을 사는 투자 방식이에요. 만약 집값이 하락하면 보증금을 돌려줄 돈이 없어져서 경매로 넘어가게 되죠.

✔ 등기부등본에서 근저당 확인
✔ 집값이 하락하는 지역인지 체크

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🏠 2️⃣ 신탁 사기

집주인이 신탁회사에 소유권을 넘긴 상태에서 불법적으로 전세계약을 맺는 사기예요.

✔ 등기부등본에서 ‘신탁등기’ 확인
✔ 신탁회사에서 ‘임대차 동의서’ 필수로 받기

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🏠 3️⃣ 대항력 악용 사기

계약 당일 전입신고를 하면 대항력이 다음날 0시부터 발생하는 점을 악용하는 방식이에요.

✔ 전세 계약서에 ‘계약 후 근저당 설정 금지’ 특약 넣기
✔ 계약서 작성 후, 잔금을 치르는 날까지 등기부등본 수시로 확인

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📌 등기부등본 확인 방법

전세 계약 전, 등기부등본을 꼭 떼어 확인해야 해요.

📍 어디서 확인할 수 있나요?
✅ 인터넷: 대법원 인터넷 등기소
✅ 주민센터 또는 구청 방문

📍 꼭 확인할 부분!
1️⃣ 집 주소와 등기부등본 주소가 일치하는지
2️⃣ 집주인이 실제 소유자인지
3️⃣ 근저당, 가처분, 압류 등이 있는지
4️⃣ 신탁등기가 있는지

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🔥 결론: "싸게 계약하는 사람"보다 "안전하게 계약하는 사람"이 승리한다!

전세 계약은 신중하게! 집값이 너무 싸다면 의심부터 해야 해요. 그리고 전세계약 전 등기부등본 확인은 필수!

✅ "깡통전세"와 "갭투자" 위험 피하기
✅ 근저당 설정 확인
✅ 전입신고 + 확정일자 받기
✅ 가능하면 전세보증보험 가입

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📌 여러분의 전세 계약, 안전하게 진행하세요!